Despejo: como funciona e prazos

As hipóteses de despejo

As mais comuns: falta de pagamento (a campeã), fim do prazo contratual sem desocupação (denúncia vazia na prorrogação, com notificação prévia), infração contratual (sublocação proibida, uso diverso), necessidade de reparos urgentes e pedido para uso próprio nas hipóteses legais. Cada uma tem requisitos e ritos próprios — o enquadramento errado atrasa meses.

A liminar de 15 dias

A Lei do Inquilinato prevê liminar de desocupação em 15 dias, sem ouvir o inquilino, em situações como: falta de pagamento sem garantia no contrato (mediante caução de 3 aluguéis pelo autor), fim de contrato de temporada, e denúncia vazia com notificação regular. Onde cabe liminar, a retomada sai em semanas — instrumento poderoso e subutilizado.

A purga da mora: a carta do inquilino

No despejo por falta de pagamento, o inquilino pode evitar a rescisão pagando tudo (aluguéis, encargos, multas, custas e honorários) no prazo de 15 dias da citação — direito exercitável, em regra, uma vez a cada 24 meses. Para o locador, o cálculo completo e correto no início do processo garante que a purga não saia barata demais.

Tempos reais e a cobrança junto

Com liminar: desocupação em semanas. Sem: sentença entre 6 e 12 meses, mais o prazo de desocupação voluntária (em regra 30 dias) e o despejo forçado se necessário. A ação pode cumular a cobrança dos aluguéis e encargos — executando inquilino e fiador nos mesmos autos. Locadores organizados (contrato escrito, garantia, planilha) percorrem tudo mais rápido.