Condomínio: multas, cobranças e direitos do morador

Cotas atrasadas: a dívida que morde o imóvel

A cota condominial é obrigação propter rem: acompanha o imóvel — o comprador herda débitos antigos, e a execução pode penhorar e levar a leilão a própria unidade (nem o bem de família protege aqui). Os encargos legais: multa de 2%, juros de 1% ao mês (salvo convenção) e correção. Condomínios cobram por execução direta com o rito acelerado do CPC — inadimplentes: negociar cedo é sempre mais barato.

Multas por infração: regras e defesa

Multas (barulho, uso indevido, obras irregulares) exigem: previsão na convenção/regimento, notificação prévia e direito de defesa do condômino — aplicação sumária do síndico sem processo interno é anulável judicialmente. Tetos legais: até 5 cotas para infrações reiteradas e até 10 para o condômino antissocial, sempre por deliberação qualificada. Guarde as notificações: vícios formais derrubam multas.

Convivência: barulho, pets, obras e áreas comuns

Balizas consolidadas: o sossego não tem 'horário liberado' — a perturbação anormal é proibida a qualquer hora (os horários do regimento regulam obras e mudanças); animais não podem ser banidos genericamente (o STJ garante a permanência de pets que não causem risco ou incômodo real); obras internas seguem o regimento e as NBRs (comunicação prévia, plano de obra); e o uso de áreas comuns não pode ser restringido ao inadimplente quanto a serviços essenciais — vedações a lazer são discutíveis e frequentemente abusivas.

Assembleias e a prestação de contas

Decisões valem quando a assembleia é regular: convocação com pauta e prazo, quóruns corretos (maiorias qualificadas para obras úteis/voluptuárias, alteração de convenção em 2/3). Todo condômino pode exigir a prestação de contas e acessar documentos. Assembleias viciadas se anulam judicialmente — inclusive as que aprovaram rateios e multas.