Compra e venda de imóvel: cuidados essenciais

Due diligence: investigar antes de pagar

O pacote mínimo de verificação:

• Matrícula atualizada do imóvel (cartório de registro): quem é o dono real, penhoras, hipotecas, usufrutos
• Certidões do vendedor (e cônjuge): distribuidores cíveis, fiscais, trabalhistas e federais — dívidas dele podem alcançar o imóvel vendido (fraude à execução)
• Débitos do imóvel: IPTU, condomínio (dívida propter rem: acompanha o bem), taxas
• No imóvel na planta: registro da incorporação e saúde da construtora
• Estado civil e capacidade dos vendedores; procurações verificadas no cartório emissor
• Habite-se e regularidade da construção frente à matrícula

Sinal e arras: o que significa o valor de entrada

Arras confirmatórias (regra): quem desiste responde por perdas e danos. Arras penitenciais (se previsto o direito de arrependimento): o comprador que desiste perde o sinal; o vendedor que desiste devolve em dobro. A redação dessa cláusula define o custo de qualquer desistência — leia antes de dar o cheque.

As cláusulas do contrato que protegem

Além do preço e prazos: condição suspensiva de financiamento (se o banco negar, desfaz-se sem multa), responsabilidade por débitos anteriores, data e condições da posse, multas por atraso de cada lado, quem paga ITBI/escritura/registro (praxe: comprador) e a obrigação de entregar certidões e assinar a escritura. Imóvel ocupado por terceiro, inventário pendente e vendedor casado sem anuência do cônjuge são bombas evitáveis no papel.

Escritura e registro: só o registro transfere

Contrato assinado e pago não faz dono: 'quem não registra não é dono'. O ciclo completo: escritura pública no tabelionato (ou contrato com força de escritura no financiamento) + registro na matrícula. Entre a promessa e o registro, a averbação da promessa protege contra venda dupla. É a etapa mais barata do processo — e a mais pulada por quem depois vira cliente de usucapião.